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万达财务大起底,事情到底有多严重?

发布时间:2017-06-29 浏览量:

万达财务大起底!事情到底有多严重?


文:张银银 / 杠杆游戏


债、股双杀?万达怎么啦?


一项牛气冲天的万达,6月22日被传大行抛售债券,相关股票急速坠落。市场震惊,笔者也意外。8000亿帝国难道如此不堪一击?笔者有万达的朋友,实话说对此完全不敢相信。


和安什么邦完全不同,万达再差手上有大量的不动产和文化资产,而后者,多是金融数字。为了搞清楚万达的家底,笔者就来简单分析下他的财务。

 

1、

万达的资产负债率并没有想象中高


万达集团的官网是这样介绍自己的:旗下有商业、文化、网络、金融四大产业集团,2015年位列《财富》世界500强企业第385名。2016年企业资产7962亿元,营业收入2550亿元。


光说资产多,没有多大价值,要是欠几万亿,早资不抵债,一样多半会玩完。当然,做生意难免就有杠杆,要做到万达这么大,杠杆必须加很高,特别是要快速扩张。


所以,首先还得看其资产的结构和组成、以及债务情况。


虽然万达电影是国内上市公司,但万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团。而商业板块2016年又从港交所退市了,要全面了解万达集团的最新资产、负债,其实是有一定困难的。


好在,万达资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司,有发布2017年一季度财务报表。根据这份报表,杠杆游戏来一窥究竟。


首先看看万达商业的资产,见下图1,总计7712.64亿元。而在2016年末,这个数据为7511.46亿元。


图1.截至2017年一季度末,大连万达商业地产股份有限公司的资产  图表来源|该公司2017年一季度财务报表

 

接着杠杆游戏给各位杆友展示下,万达商业的负债,见下图2,总计5446.03亿元。而在2016年末,这个数据为5277.70亿元。

 

图2.截至2017年一季度末,大连万达商业地产股份有限公司的负债  图表来源|该公司2017年一季度财务报表

 

如果直接算,截至2017年一季度末,万达商业的资产负债率为70.61%,而去年末为70.26%,略有上升。不过,请注意,地产公司的预收款项都算进了债务,这个数字2017年一季度末为1368.33亿元。


换句话说,如果扣除掉这部分,万达商业的资产负债率还会大降很多。


另外,值得注意的是,截至2017年一季度末,万达商业一年内到期的非流动负债为198.97亿元,比2016年末的232.70亿元,实际下降了30多亿元。


应付债券方面,截至2017年一季度末,万达商业为867.19亿元,比2016年末的817.41亿元,有增加49.78亿元。这也便是此次风波的祸水源头。


根据《万达集团2016年工作报告》,2016年,该公司纳税就达317.5亿元。如果这几百亿元债务就把万达弄死了,实在也是个笑话。


当然,万达集团并未整体打包上市,其一年的利润到底有多少,确实缺乏足够的披露。

 

2、

万达的资产和土地储备到底是什么量级?


上文笔者引述了万达自己的数据,2016年企业资产7962亿元。虽然万达有文化、网络和金融板块,这部分资产也不算少。但大家最感兴趣的恐怕还是不动产和土地储备。


实际上,万达文化板块不少资产归根结底,或者说除掉文化品牌价值那部分外,最硬的部分还是不动产。所谓万达文旅城的文娱资产,根本上依旧被很多人当成不动产看。


笔者姑且也就这么看。


根据万达官网自我介绍,万达商业是全球最大的不动产企业,持有物业面积3233万平方米,已开业190座万达广场。


惊人的数字再重复一遍,3233万平米,都是商业、写字楼为主哦,实际得多值钱。重要的是,这些不动产的流通性、长远价值,真不可估量。


根据上图1,我们看到,截至2017年一季度末,万达商业持有的投资性房地产,换算成钱约为3862.03亿元。


所以有这么多资产摆在那里,融几千亿资、发几百亿债怎么了?应该啊。而万达现在卖的越来越是IP,而不再是个单纯的地产公司。


根据《万达集团2016年工作报告》,2017年新开业50个万达广场,因为前期投资开工的原因,今年还有11个重资产项目,39个是轻资产项目,以后每年重资产项目要减到5个左右。2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。


主要都是人家掏钱,万达输出品牌和管理,你懂的。所以,地产业对万达资产负债率的拖累,未来会逐渐减轻。


在2016年8月,万达商业从港交所退市前,发布了最后一份详细半年报。根据这份半年报,杠杆游戏注意到,截至2016年6月末,万达商业拥有土地储备7641万平米的土地。


仅2016年上半年,万达新增的土地储备就可以建548万方的房子。这可以卖多少钱,数百亿是没问题的。


我们就算这部分一分钱万达不赚,按照万达的风格,总是要给自己留一些不售的不动产(商业+写字楼等),怎么也有个数十亿元的资产留存吧。


而通过下图,我们看到,万达2016上半年的土地购置成本仅1346元/平米。这样的价格大家也见怪不怪,虽然万达的地很多不在市中心,但这个价也是白菜价。


另外不得不说,最近几年,万达和各地合作越来越紧密,市中心的拿地越来越多。万达的地实际市场行情是越来越值钱。


现在,我国主要城市核心区地价到了多少程度?动辄万元/平米级。万达的地大多在三四线城市吧,但在那些城市,万达可是座上宾,人家拿的都是当地不差的。价格在当地市场里也都不该是便宜的。


谁让越小的地方越想要快速出可见的政绩。


7641万平米的土地储备,平均就千把块/平米的成本,今天应该值多少?不说多了,就翻一倍,啥都不干,万达理论账面盈利千亿级。


所以,整了半天,什么房地产赚钱,什么利润率,说白了就是地价时间差。当然,房价、地价涨得厉害,那真是赚钱。


看懂万达的杠杆游戏了吗?

图3.截至2016年上半年,大连万达商业地产股份有限公司持有的土地储备情况  图表来源|该公司二零一六年中期报告

 

3、

万达到底发生了什么?


既然上文数据得出结论,如果不是意外,万达不会垮,那肯定是发生了什么。否则万达怎么可能出现债、股双杀的局面?


笔者最新看到的公开消息是,CX传媒从一些机构处获知,银监会于6月中旬要求各家银行排查包括万达、HH集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析,排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。


比如浙江罗森内里在今年4月刚刚收购了意大利AC米兰足球俱乐部;


HH集团在2016年11月外汇管理政策正式发生变化之前,当年的海外投资项目总计超过1600亿元;


安邦在2016年收购喜达屋受挫之前,频频拿下海外并购的地产和金融项目;


万达和复星则是更早一批布局海外收购的民营企业。


担心金融风险嘛,总是要摸底排查一下。所以一些银行的举动,引发了大猜测,并影响到市场。


另外,据上图2,万达商业的应付存续债券规模共800多亿元,其中620亿元在未来3-5年到期。算算每年这部分支出,也不是那么恐怕,现金流只要不出大故障,不至于扛不住。


市场恐怕真的是过度恐慌了

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